Como saber si un piso está caro o barato (ejemplos)

Cuando nos enfrentamos a la compraventa o alquiler de una vivienda siempre nos asalta la misma duda: el precio, ¿es caro o barato? ¿cómo lo calculo?. Da lo mismo si eres el propietario, el comprador, el casero o el posible inquilino, todo el mundo duda sobre cuál sería el precio adecuado de una vivienda en venta o alquiler. Te ofrecemos una tabla y una fórmula con la que tú mismo podrás calcular una aproximación al que debería ser el precio de una vivienda, al que luego se le podría aplicar un ajuste al alza o a la baja en función las características concretas de cada casa, pero que al menos te colocará en un nivel de precios adecuado. La clave se llama: PER Los precios de venta y alquiler guardan siempre unas relaciones que varían en el tiempo pero que se pueden calcular: a) Rentabilidad bruta por alquiler Es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula: (12.000/240.000) x 100 = 5% b) El PER Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc. El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería: (240.000 / 12.000) = 20 veces Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta De acuerdo con los datos anteriores, si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podríamos calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE), sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable. Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del cuarto trimestre de 2014 es del 4,7%. Esto equivale a decir que el PER es de 21,3 años o 256 meses. En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 256 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 256 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 384.000 euros en las condiciones actuales. Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 300.000 euros, bastaría con dividir entre 256 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.171 euros mensuales. Con estos datos ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual. Es importante saber que el PER o la rentabilidad por dividendo varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado.

Nota: los datos se han calculado de acuerdo con el último dato publicado por el Banco de España de una rentabilidad del 4,7% de 4T 2014 (PER 21,3 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 256 meses. Este coeficiente es vigente para los datos actuales, pero varía con el tiempo. Otro ejemplo de aplicación de esta tabla es si nos encontramos ante una vivienda o zona en la que podemos vivir en ella comprando o alquilando. Si por ejemplo, nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros/mes (12.000 euros/año), ¿compro o alquilo? Lo primero que puedo hacer es calcular el PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000/12.000) y veremos que es 33 veces. Este dato es alto, ya que es muy superior a la media española de 21 veces. Es decir, con los números en la mano, esta casa es cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler. En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (21 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler. Ajustes para cada vivienda La tabla anterior sirve como aproximación de precios de venta y alquiler, sin embargo después conviene afinar porque no todos los mercados ni todas las viviendas son iguales. Como reglas generales tenemos que el PER puede variar por: 1) Ubicación Las provincias con más demanda suelen tener un PER más alto que las que tienen menor demanda. Así, contrasta que en España el PER de San Sebastián sea de 27 años, mientras que el de Las Palmas quede en 17 años. 2) Localización Dentro de una misma ciudad o localidad, también varía el PER. Así, por ejemplo, los zonas con mayor demanda y consideradas como más consolidadas, suelen tener un PER más alto. En este sentido, el precio de venta por m2 del distrito Chamberí (Madrid) es de 4.087 euros, mientras que el de alquiler es de 15 euros m2/mes (180 euros m2/año), según los datos de idealista.com. De dividir el valor de compra frente al alquiler anual se obtiene un PER de 23 veces. Para Villa de Vallecas, con precio de compra de 2.076 euros/m2 y de alquiler de 9 euros m2/mes (108 euros m2/año), el PER baja a 19 años. 3) Las mejores casas suelen tener un PER más alto En consonancia con todo lo anterior, por las mejores casas o las que están en mejor estado se suele pagar un sobreprecio por la seguridad que supone invertir en ellas. Las casas de calidad inferior suelen tener un PER más bajo. Todos estos datos, llevan a la realidad de que en las mejores casas muchas veces es más fácil vivir de alquiler que comprarlas. De hecho, hay personas que pueden pagar un alquiler en una buena zona de las ciudades, pero que no podría comprarse el piso en el que vive de alquiler. Otros métodos online de valoración En Internet podemos encontrar actualmente numerosas páginas web que nos ayudan a conocer aproximaciones de precios de compraventa o de alquiler, como la web tercerob.com o Sociedad de Tasación. En ambas, se puede acceder a aproximaciones sencillas sobre precios de transacción. En cualquier caso, hay que tener siempre en cuenta que son aproximaciones de gran ayuda y que nos sirven para calcular y negociar mejor los precios pero que no tienen valor oficial de tasación de cara a solicitar una hipoteca. Siempre que queramos asegurarnos del valor de tasación de una casa, hay que recurrir a profesionales homologados por el Banco de España que nos elaborarán una tasación profesional y válida de cara a solicitar una hipoteca en el banco.

es lo que hay

La rentabilidad crece en todos los productos inmobiliarios

La rentabilidad bruta de todos los productos inmobiliarios es actualmente mayor que hace un año,  que pone de manifiesto que este incremento es especialmente destacado en las oficinas.

Así, la rentabilidad de este producto era del 5,6% en marzo de 2014 y ha escalado hasta el 6,7% en sólo un año. Por su parte, los locales comerciales se mantienen como la inversión más rentable, pues su alquiler ofrece un retorno del 7,2%, frente al 6,3% de hace un año.

El producto inmobiliario que menos rentabilidad ofrece son los garajes, que cerraron el primer trimestre en el 4,5% desde el 3,6% de un año antes.

"Aún así, la rentabilidad obtenida por las inversiones inmobiliarias es, en el peor de los casos, muy superior a la que ofrecen los bonos del Estado a 10 años, del 1,4%", añade el portal inmobiliario.

ALQUILAR UNA VIVIENDA OFRECE UNA RENTABILIDAD DEL 5,3%.

Por su parte, comprar una vivienda para alquilarla ofrecía al cierre del primer trimestre una rentabilidad bruta del 5,3%, frente al 4,7% de hace 12 meses.

En este caso, Lleida es la capital de provincia más rentable, con un 7,6%, por delante de Las Palmas de Gran Canaria (6%), Huesca (5,8%), Huelva (5,7%) y Alicante (5,4%).

Sin embargo, las rentabilidades más bajas en España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en Ourense (3,3%), A Coruña (3,6%) y San Sebastián (3,6%).

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Elaboramos los contratos de arrendamiento conforme a la legislación vigente. Asimismo, nos encargamos de la notificación del arrendatario de los incrementos anuales de la renta conforme al IPC.

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Cambiamos o contratamos a nombre del inquilino los suministros de los diferentes servicios con que cuente la vivienda.

Gestionamos con el Administrador o Presidente de la Comunidad de propietarios los recibos de agua, y las posibles incidencias con los inquilinos.

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Gestionamos hipotéticos problemas relativos a electrodomésticos, temas legales relativos a la Ley de Arrendamiento Urbano, derramas de la vivienda (fontanería, electricidad, albañilería y posibles daños que puedan ocurrir en la vivienda alquilada). También constatamos de la posible renovación de dicho contrato.

ACTUALIZACIÓN DEL IPC

Presentamos las facturas al propietario por eventuales trabajos realizados por partes de profesionales cualificados en dicha vivienda. Lecturas de contadores y contacto con empresas de suministros.

LIMPIEZA Y PUESTA EN MARCHA DEL PISO

Una vez se haya terminado el contrato, damos los partes al seguro de la vivienda de posibles siniestros. Nos encargamos de la desocupación del inmueble y la gestión de la devolución en buen estado de la vivienda, y el realquiler si llegara el caso.

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Sí, adverbio de afirmación

Verdades sobre la duración del alquiler

Son muchos los inquilinos que no tienen claro cuánto tiempo se pueden quedar en su piso alquilado. Y les pasa lo mismo a otros tantos caseros que no saben cuándo pueden interrumpir un alquiler. Hay muchos rumores inciertos que crean confusión. Aquí te contamos algunas verdades, ¡creételas!

Muchos inquilinos creen que si su contrato es de 11 meses no tienen derecho a quedarse más tiempo en el piso si el casero no quiere. Otros piensan que tienen que hacer nuevos contratos de alquiler cada año. Pues no, no es así. El contrato puede tener la duración que se quiera, 11 meses, 13 meses, 6 meses … da igual, pero mientras sea la vivienda habitual del inquilino, éste tendrá derecho a permanecer en el piso durante un mínimo de tres años si cumple con todas sus obligaciones. ¿Y qué pasa cuando se terminan esos 11, 13 ó 6 meses? Que el contrato se prorroga de forma automática y obligatoria para el casero sin hacer nada. Y para aclarar conceptos e intentar acabar con la rumorología, aquí tienes las respuestas a las preguntas más comunes sobre cuánto tiempo se puede quedar un inquilino en un piso alquilado y cuándo puede interrumpir el casero un alquiler en todos los alquileres iniciados a partir del 6 de junio de 2013. 

¿Cuánto tiempo puede quedarse el inquilino en el piso? 

El inquilino y el casero pueden acordar la duración que quieran para el contrato de alquiler de la vivienda, pero si se firma por menos de tres años, el contrato se prorroga de forma automática anualmente hasta sumar un mínimo de tres años. Esto quiere decir que el inquilino puede quedarse en el piso alquilado durante un mínimo de tres años si cumple con todas sus obligaciones. 

Así lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en su artículo 9.1: 

“Artículo 9. Plazo mínimo. 

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. 

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.” 

¿Qué pasa si en el contrato no se dice cuánto durará el alquiler? 

Si en el contrato de alquiler no se estipula la duración del mismo, se entiende que el contrato se hace por un año y se prorrogará también de forma automática cada vez que se cumpla un año hasta sumar un mínimo de tres años. 

Así lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 9.2: 

“Artículo 9. Plazo mínimo. 

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.” 

¿Y si se firma un contrato de alquiler de 11 meses? 

Si firmas un contrato de alquiler de 11 meses y quieres quedarte más tiempo en el piso no pasa nada, tu contrato se prorroga de forma automática por plazos anuales hasta sumar un mínimo de tres años, como dice la LAU en su artículo 9.1 que incluyo arriba. 

Muchos caseros creen que al hacer el contrato de 11 meses ya se trata de un alquiler de temporada y no tienen que ceñirse a las prórrogas obligatorias del artículo 9.1 de la LAU. Pero no es así. Para que un contrato sea considerado de temporada se debe establecer en el mismo que es de temporada y las razones por las que lo son: vacaciones, estudios, traslado laboral … Así lo dice bien claro la sentencia Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria de 22 de junio de 2005:

“… Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por las sentencias de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así la STS de 15 de diciembre de 1999 dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente.” 

¿El casero puede interrumpir el alquiler? 

El casero puede recuperar la vivienda alquilada tras el primer año de alquiler si necesita la vivienda para vivir allí para él o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Pero si quiere recuperar su vivienda por este motivo debe decírselo al inquilino con dos meses de antelación y luego debe ocuparla tal como ha indicado a su inquilino. 

Esto es lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos al respecto en su artículo 9.3: 

“Artículo 9. Plazo mínimo. 

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. 

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.” 

¿Qué pasa después de los primeros tres años de alquiler? 

Cuando se cumplen esos primeros 3 años de alquiler el casero tiene derecho a cancelar el contrato si lo avisa un mes antes de que se cumplan esos tres años. El inquilino, por supuesto, también puede avisar, con la misma antelación, su intención de abandonar la vivienda. El ‘aviso’ es en realidad un preaviso y debe ser fehaciente para desplegar sus efectos jurídicos. 

Si ninguna de las partes dice nada, se aplica lo que dice la LAU de 1994 en su artículo 10: 

“Artículo 10. Prórroga del contrato. 

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. 

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.” 

Si tras esos tres primeros años de alquiler casero e inquilino quieren continuar el alquiler de la vivienda se seguirá funcionando con prórrogas anuales. 

¿Cuándo puede dejar el inquilino el piso en alquiler? 

Una vez han pasado los primeros seis meses de alquiler, el inquilino puede dejar el piso cuando quiera siempre que avise al casero con un mínimo de 30 días de antelación. Eso sí, en el contrato se puede estipular la indemnización que deberá asumir el inquilino si deja el piso antes de tiempo y esto es lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 11 al respecto: 

“Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”